Petite histoire des 170m² disparus

Encore une fois un projet de loi qui défend l’architecture disparaît avant même de naître. Encore une fois le manque cruel d’élus architectes ne permet pas de défendre la profession. N’en déplaise aux contempteurs, il n’y a pas de lobby d’architectes, le corporatisme chez nous est aussi peu développé que le sens du bien public chez le promoteur.

 

Le Senat

Je n’ai pas le courage de faire un long texte pour expliquer comment les droits des concitoyens sont petit à petit grignotés au profit du profit, au détriment de la qualité de vie, de l’urbanisme, du paysage. C’est le travail d’un syndicat d’architectes, le rôle de l’ordre des architectes, d’un ministre même**, pas celui d’un blogueur.

Mais je peux raconter des histoires. Il était une fois un  décret…

Si l’on considère, et c’est mon cas, que la loi de 1977 a été manipulée pour transformer les 170m² en 200m² shon*. Si on estime qu’au dernier jour de son mandat un président a autre chose à faire que de s’occuper des architectes. On ne peut que trouver cette histoire… cocasse.

Voici comment la scène aurait pu se passer, ceci est donc une fiction, pour autant ce décret a bien été signé au lendemain de l’élection présidentielle. Peut-être même est-ce le dernier décret signé par François Fillon alors premier ministre :

« Le 7 mai 2012, au lendemain d’une défaite mordante aux élections présidentielles, entre deux cartons et 3 coups de fils, le futur ancien premier ministre de la France, attend son taxi pour rentrer chez lui. Se présentent les membres éminents de la confédération des constructeurs des maisons belles et pas chères (toute ressemblance avec une fédération existante ne serait pas un pur hasard), et son président de commencer un long commentaire sur l’inutilité de l’architecte et de ce qu’il peut être nuisible pour le commerce.

-Monsieur le premier ministre, nous avons obtenu de vous la modification du calcul des surfaces à partir desquelles l’architecte est obligatoire

-C’est pour le mieux, y a-t-il une urgence ? Comme vous le voyez je quitte mes fonctions ce soir. 

-Les architectes (qui décidément refusent de mourir en silence) ont réclamé de mettre une limite à nos exigences, c’est inadmissible !

– Ah ? et que puis-je faire pour vous ?

-Il faut impérativement empêcher ces empêcheurs de construire en cube de s’occuper de la maison individuelle, ils ont 4% du marché c’est déjà trop ! Il pourraient montrer au grand public qu’on peut vivre autrement, qu’on peut faire moins cher, qu’il existe autre chose que la boite à chaussures pour se loger ! C’est terrible ! C’est toute notre économie de vendeur de maisons belles et pas chères qui est en péril, sans compter des milliers d’emplois (cet argument étant toujours le meilleur, puisqu’il justifie n’importe quoi)

-Si vous le dites ! Je vais vous signer un décret sur le pouce. Hop, voila c’est fait ! Il dit que tout ce qui a été décidé est caduque. Je vous laisse, mon uber est là. »

Monsieur, l’ex-premier ministre et futur candidat à la candidature, je suis très honoré que vous ayez pensé à nous dans vos toutes dernières heures à Matignon, je suppose qu’il n’y avait rien de plus important que de nous enfoncer une dernière banderille en publiant ce décret. Un décret rien que pour nous, quelle fierté. Dans la profession, nous n’oublions pas, courage François, fuyons.

 

lotissements-modele-unique

 

 

*limite en dessous de laquelle un architecte n’est pas obligatoire (mais qui construit une maison de plus de 200m² ?)

**merci à Fleur Pellerin pour ces quelques mots à son dernier jour au ministère, ils nous vont droit au cœur.

non altius tollendi (2): touche pas à ma mer !

Lorsque je sonne au petit portillon bleu en haut d’un interminable escalier marseillais, je n’ai aucune idée de qui va m’ouvrir. Une réponse laconique à mon courrier de demande de rendez-vous m’est parvenue au cabinet : « Merci de vous présenter ce jeudi entre 18 h et 19 h » suivie d’une signature griffonnée et illisible. C’est donc avec toute la pression de mon client, cette pression de celui qui, chaque jour du délai de compromis de vente passant, sent l’affaire de sa vie lui échapper et le terrible orage conjugal approcher. C’est avec cette pression, donc,  que je me présente, dans le but de faire accepter la modification d’une servitude de vue. Et pas n’importe quelle servitude, s’il vous plaît, la vue, à perte de vue, sur les iles, sur la mer, sur les couchers de soleil (voir mon post précédent).

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Mon client doit créer un étage sur cette petite maison en surplomb sur la Méditerranée, car sans cela, le projet tombe à l’eau (à moins de se séparer de deux de ses trois enfants ce qui semble peu probable). Mais derrière cette maison, un autre bénéficie sur les actes de propriété de ces mots quasi magiques « non altius tolendi », c’est-à-dire pour faire simple : interdiction formelle de s’interposer entre moi et la mer. Après avoir pesé le pour et le contre, et considéré que le rachat d’une telle servitude ne pouvait pas être financé par le crédit bancaire, nous sommes tombés d’accord sur une proposition de plusieurs milliers d’euros (poussant le client aux limites de ses finances, après avoir sacrifié cuisine à la mode et bain à remous). Voila donc une mission toute particulière pour l’architecte, négocier en lieu et place du client, trop fébrile et trop impliqué.

La somme sera elle suffisante pour que le voisin accepte de perdre à jamais un point de vue unique sur les îles du Frioul ? Soit je trouves en face de moi un propriétaire sans le sou, sans scrupule, sans jugeote et il sera facile d’obtenir une signature au bas d’un papier, soit…

 

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Après une longue attente, je comprends immédiatement pourquoi  tous mes efforts seront vains. C’est une très vieille dame, souriante et clopinante qui m’ouvre, et, m’accueille dans son petit jardin de rocaille. Elle est charmante, et aussi espiègle que rieuse. Une fois installé dans son salon, devant un horizon sans le moindre nuage et un petit verre d’orgeat (mâtiné de pastis, mais léger me dit-elle), elle m’explique son « point de vue » avec toute la patience de celle qui devait avoir reçu au moins dix  ex-futurs voisins potentiels. Cette maison, c’est son grand-père qui l’a bâti de ses mains, ainsi que celle du dessous (oui, les collines sont très en pente par chez nous, on ne dit donc pas devant, mais dessous). Maison qui, par un malheureux hasard de la vie, a été vendue pour d’obscures raisons de successions.  Mais le grand-père prévoyant avait dit ceci : « Un jour cette maison sera tienne, garde-la précieusement, j’ai fait inscrire par le notaire que l’on ne puisse jamais nous voler le soleil qui nous veut tant de bien » (je cite de mémoire, à vous de mettre l’accent à la scène). À ce moment-là, elle tend la main vers la fenêtre, derrière laquelle s’épanouissait un coucher de soleil d’automne en mille feux scintillants sur l’eau, qui vous arrache un soupir et vous réconforte de toute mauvaise journée. Un peu théâtrale, (elle avait bien choisi l’heure du rendez-vous) mais enfin, j’avais compris le message.

Elle termine en me disant que son fils ne vient pour ainsi dire jamais la voir, puisqu’il vit « ailleurs », et qu’une fois elle partie (un petit ‘boudiou’ ou ‘miséricorde’ à chaque fin de phrase), qui sait, peut-être qu’il la vendrait cette servitude…  et la maison avec. Mais que tant qu’elle, elle pouvait chauffer ses vieux os au soleil, elle ne retirerait jamais sa parole au grand-père !

Et puis, de toute façon, on lui a déjà proposé le double (une belle somme tout de même, qu’elle traduit en anciens Francs) et qu’elle a refusé…

Nous prenons le temps de finir notre mauresque avant de prendre congé,  certaines choses n’ayant pas de prix il n’y a plus rien à dire. Restait à trouver comment l’annoncer à mon client…

Un million de rêveurs ! (billet d’humeur)

auto entrepreneur un million de ….   rêveurs !

 

Il n’est pas de discussion sur l’auto-entreprise (AE) qui ne tourne pas inévitablement au dialogue de sourds. On est pour ou contre, sans nuances, sans raisonnement, dans une grande majorité des cas pour de mauvaises raisons. Pourquoi donc, l’opinion générale s’oppose-t-elle à la plupart des professionnels libéraux qui eux se sentent floués?

 

Je pourrais dérouler un argumentaires de vingt pages pour expliquer, ce qu’est le système de l’auto-entrepreneur, comment il a déstabilisé toute un pan de l’économie et pourquoi il contribue à paupériser une population de travailleurs désormais pauvres et sans avenir, mais personne ne lirait ce billet jusqu’au bout et il n’aurait pas plus d’intérêt pour le lecteur qu’un épisode des « experts », l’intrigue en moins.

 

Mais voilà qu’un ancien président de la république fait son mea-culpa public, Nicolas Sarkozy admet qu’un outil anti-crise pourtant plébiscité peut se révéler mortifère. Le remède pire que le mal en quelque sorte.

 

Voici quelques chiffres et autres exemples vécus. Peut-être cela vous permettra de mieux percevoir le risque que représente ce statut pour la profession et la qualité des ouvrages.

 

 

canafada

DES CHIFFRES

Que sont devenus ceux (un million) qui ont tenté l’aventure (chiffres de l’insee) :

 

1 sur 2 ne gagnent rien ou presque (n’existe donc que sur le papier)

9 sur 10 ne gagnent pas le s.m.i.c

1 sur 10 seulement arrivent à valider 4 trimestres de cotisation retraite.

 

Le chiffre d’un million d’AE se réduit  à moins de 120 000 actifs pouvant en vivre (mal), pour le reste il s’agit d’un complément de salaire ou de retraite.

Pourquoi pas, en effet, beaucoup ont besoin de ce complément, mais à quel prix ? Les marchés couverts par cette multitude de petites mains sans le réel besoin de faire ‘tourner la boîte’ sont négociés à des prix très bas, im

possible à tenir pour le professionnel qui dépend à 100% de son travail.

 

Pour l’AE qui tente de vivre de son travail, comme il ne souhaite pas la plupart du temps sortir du statut d’AE il veille à ne pas dépasser (officiellement) le bénéfice net annuel autorisé.

Sur le papier c’est donc moins de 20€/heure brut, c’est-à-dire avant d’investir dans quoi que ce soit et à condition de compter ses heures.

 

Dans la réalité, l’AE n’a pas la capacité d’investir, ni la possibilité d’amortir son investissement. Ce que l’on constate, ce sont des AE qui réalisent leur bénéfice sur l’argent liquide qu’ils se garderont bien de déclarer. Le statut d’autoentrepreneur est une bonne ‘planque’ comme auraient dit les poilus de la grande guerre qui, eux, allaient au front.

 

L’idée que ce statut d’autoentrepreneur permettrait à bon nombre de salariés sans travail de se lancer  vers un bel avenir de croissance se réduit à presque rien. C’est surtout beaucoup de mensonges, loin de l’esprit d’entreprise.

 

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UN TROU DANS LES COMPTES PUBLICS

– pas de cotisation retraite (des retraités à la charge de la société)

– une sécurité sociale a minima et pas d’indemnités journalières (en cas d’accident, plus de travail, et soupe de cailloux)

– bien sûr, pas de congés

– chômage nul et pas de garantie de l’emploi (plus besoin de vous, merci, au revoir et sans préavis)

 

Voilà pourquoi l’autoentrepreneur est le plus souvent un salariat déguisé, pire, un moyen de licencier en cachette en deux étapes : installer son salarié en AE en lui faisant miroiter un meilleur revenu et puis arrêter de lui passer commande.

 

L’auto-entreprise c’est le rêve de ceux qui veulent simplifier le code du travail. Passer à zéro règle c’est bien plus intéressant. C’est aussi un moyen de perdre quelques années dans sa carrière.

 

BIENVENUE DANS LE MONDE DU TRAVAILLEUR PAUVRE

 

Comment peut-on avoir un local ? aux normes ?

On ne peut pas travailler dans sa voiture toute sa vie !

 

Comment investir dans du matériel qu’on ne peut ni amortir ni déduire de la tva ?

Un AE n’investit pas, son statut est précaire, son bénéfice trop faible

 

Comment prendre une assurance décennale (obligatoire dans le secteur du bâtiment) ?

Payer 4000 € par an en moyenne d’assurance décennale, avec un revenu maximum de 32 900€, c’est intenable.

 

Un AE ne crée pas d’emplois

Comment pourrait-il embaucher, alors qu’il est lui-même sous-payé?

question

PROFITER DU SYSTÈME POUR SURVIVRE

 

Le statut de l’AE c’est une concurrence déloyale pour les salariés et pour les professionnels qui acceptent la règle du jeu.

 

Prenons un exemple simple, lorsqu’un architecte est mis en concurrence avec un maître d’œuvre autoentrepreneur et en imaginant qu’il propose un même devis à 5000€ de prestations.

Pour un architecte inscrit à l’ordre, régulièrement assuré et installé dans des bureaux : 20% de tva et 60% de charges (frais de fonctionnement et cotisations sociales), il peut prétendre à un net de 1680€

Un autoentrepreneur maître d’œuvre (à condition qu’il le soit vraiment) aura 30% de cotisations sur un net hors taxe soit 3500€ de bénéfice net. Il peut donc proposer un devis inférieur pour la même prestation, mais ce dumping ne favorise pas le suivi des dossiers sur le long terme.

 

Souvent le devis de l’architecte sera de 30 à 40% plus élevé (comment lutter?) et une multitude de petits marchés, toujours utiles par temps de vaches maigres disparaissent au profit de maître d’œuvre non assurés et peu scrupuleux. Le plus grave est que ceci entraîne inévitablement un coût à retardement (sinistres, conflits juridiques) non négligeable.

 

Mais nous avons notre part de responsabilité. Toujours à la recherche du meilleur coût pour la sous-traitance, les cabinets d’architecture ont fait vivre des centaines d’auto-entreprises, parties avec leur carnet de clients et leur savoir-faire. L’arroseur arrosé en somme.

 

En conclusion le système de micro-entreprise, très limité dans le temps et encadré juridiquement permettant à des étudiants de se lancer professionnellement ou à des retraités de ne pas terminer leur carrière brutalement, est un bon équilibre ? Mais offrir un confort précaire et déstabiliser tout un pan de l’économie libérale n’est pas tolérable indéfiniment.

 

L’autoentrepreneur doit disparaître, il va disparaître. Sans regret.

 

non altius tollendi (1): l’amère abord

 

Voici une histoire qui m’est arrivée il y a quelques années. Ce jour-là nous visitions une belle maison vue mer près des calanques de Marseille avec mon client. Pour ceux qui ne connaîtraient pas cette partie de notre beau territoire, il vous suffit d’imaginer un petit paradis, mais sans les touristes.

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Belle maison, donc, mais petite, très petite, seul moyen de l’agrandir, faire pousser un étage. Évidemment le client imagine deux magnifiques chambres avec vue imprenable sur la rade, le rêve d’une vie. Le compromis est signé, le crédit bouclé, bref c’est plié ! Sauf que l’architecte, ce sacré empêcheur de tourner en rond a vu une toute petite ligne sur l’acte de propriété ainsi rédigée : « … le fond servant souffrira une servitude altius non tolendi de (je simplifie) 6m, […] libre de  tout édicule, conduit, etc… ». S’engage une longue explication (avé l’accent) que je vous résume ici :

[le client] – mais la mairie m’interdit de construire alors ?

[l’architecte] – non, le PLU autorise la construction, mais une convention entre deux personnes, passée en 1964, n’autorise pas cette construction.

[le client] – mais ils sont tous morts depuis longtemps ?

[l’architecte] – oui, en effet, probablement, mais la servitude est attachée au fond, c’est-à-dire au terrain et non à la personne.

[le client] – mais il doit bien y avoir un moyen ?

[l’architecte] – oui, il y en a un, en effet, convaincre le propriétaire de la maison de derrière de perdre sa vue et de faire modifier son acte par un notaire (puisqu’il est le fond dominant et bénéficie de cette magnifique vue que vous souhaitez obtenir si ardemment).

 

Dessin - Bandi (Marseille)

Dessin – Bandi (Marseille)

S’ensuit une discussion plus pointue sur le comment, qui soudain prend beaucoup plus d’importance que le pourquoi. La petite fenêtre qui s’ouvrait devant nous, de son œil vide, narguait mon client.  Il s’agissait maintenant de peser ce que pouvait bien valoir (et donc coûter) une telle servitude. « Comment ? » s’indigna presque mon client, payer pour une petite ligne dans un acte vieux de Mathusalem ? « Que nenni » lui répondis-je, ne soyez pas sourd à mes explications, il s’agit de payer un dédommagement à celui qui acceptera de perdre la vue définitivement ( mais pas au sens littéral ). Un aïeul a eu le bon sens de préserver quasi éternellement cette vue, il faudrait être fada pour y renoncer ! Il en resta coi.

« Nous serons fort chanceux si le propriétaire actuel n’est aucunement lié au propriétaire d’origine, s’il est en peine d’argent, ou  si c’est un bailleur désireux de rentabilité. Sinon il est rare qu’une servitude disparaisse aisément.

Reste la question cruciale : combien accepteriez-vous, vous, pour perdre à jamais un tel panorama ?

 

 

« I want to know », la chanson qui trotte dans la tête de l’architecte

Comment font les gens pour concevoir
De vivre dans les maisons d’aujourd’hui
Mis en boite comme des anchois/sardines
Où naissent des bébés déjà ridés …

« I want to know » 1977 – Adriano Celentano

Petit clip non officiel, c’est bien vu